Mietrecht:
Schließzylinder auswechseln bei Mietverzug?

Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Sie haben einen Mieter, der die Miete über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt hat. Dürfen Sie die Wohnung des Mieters aufgrund des Mietrückstandes öffnen, die Sachen des Mieters entfernen und ihm durch Austausch des Schließzylinders den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Nein, das dürfen Sie nicht! Der Mieter ist, weil er die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, Besitzer der Wohnung, auch wenn sie im Eigentum des Vermieters steht. Der Besitz an einer Mietwohnung (aber auch an anderen Sachen) ist nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als eine außerordentlich starke Rechtsposition ausgestaltet.

Nimmt der Eigentümer einer Mietwohnung diese dem Besitzer weg, ohne hierfür einen rechtfertigenden Grund zu haben, so begeht er verbotene Eigenmacht. Gegen die verbotene Eigenmacht kann sich der Besitzer auch …“mit Gewalt erwehren.“, so die Vorschrift des § 859 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus hat der Besitzer das Recht, die Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietwohnung zu verlangen.

Der Anspruch des Mieters richtet sich gegen jeden, der die tatsächliche Herrschaft über die Mietwohnung ausübt. Also nicht nur gegen den Eigentümer, der ihm die Mietwohnung weggenommen hat, sondern auch gegen einen etwaigen Nachmieter.

Die Wiedereinräumung des Besitzes an seiner Wohnung kann der Mieter auch mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung bei Gericht erreichen. Die Einwendung des Eigentümers, dass der Mieter die Miete nicht gezahlt hat, ist in einem solchen Verfahren ausdrücklich nicht zugelassen. Erlässt das Gericht für den Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietwohnung, kann diese auch durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete (einschließlich der Abschläge für die Betriebskosten) nicht, so bleibt Ihnen als Vermieter nichts anderes übrig, als den Mietvertrag zu kündigen. Zieht der Mieter hierauf nicht aus der Wohnung aus, müssen Sie vor dem zuständigen Gericht eine Klage auf Räumung der Wohnung und ggf. zeitgleich eine solche auf Zahlung der Miete erheben.

Da sowohl bei der Kündigung als auch bei der Führung eines Rechtsstreits viele Umstände beachtet werden müssen, empfiehlt sich unbedingt die Hinzuziehung fachlichen Rats.